——權(quán)威專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)九城市房地產(chǎn)調(diào)控新政
針對(duì)近一段時(shí)間部分熱點(diǎn)城市樓市持續(xù)高熱，國(guó)慶節(jié)前以及國(guó)慶期間，北京、天津、合肥、鄭州、杭州、武漢等九個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，或是出臺(tái)了購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示。
國(guó)慶期間，住建部也接連對(duì)一些涉嫌違法違規(guī)銷(xiāo)售、惡意宣傳炒作、嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)曝光警示。
權(quán)威專(zhuān)家在接受新華社記者采訪(fǎng)時(shí)表示，多地樓市調(diào)控政策的共同特點(diǎn)都是為了抑制投資投機(jī)需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨分化態(tài)勢(shì)，政府應(yīng)適當(dāng)增加土地供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控必須堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)，因城施策。
九城樓市調(diào)控劍指高房?jī)r(jià)
近期實(shí)施樓市調(diào)控的九個(gè)城市，都面臨較大的房?jī)r(jià)上漲壓力。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)，縱觀這些城市的調(diào)控措施，一方面強(qiáng)調(diào)保護(hù)自住需求，通過(guò)限購(gòu)限貸等措施，重點(diǎn)打擊投機(jī)需求，抑制投資需求；另一方面增加住房及用地供給，緩解供求矛盾，滿(mǎn)足合理需求；同時(shí)還重拳整頓市場(chǎng)秩序，政府有關(guān)部門(mén)對(duì)物價(jià)、廣告、開(kāi)發(fā)、中介等加強(qiáng)了監(jiān)管，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。
劉洪玉認(rèn)為，此輪調(diào)控不同城市的措施側(cè)重點(diǎn)不同，政策力度上也有差異，體現(xiàn)了因地制宜、因城施策原則。此外，各地還充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，通過(guò)提高貸款首付比例、調(diào)節(jié)供求關(guān)系等市場(chǎng)手段來(lái)調(diào)控市場(chǎng)。
“相信這一系列措施，對(duì)穩(wěn)定熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)、穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，會(huì)發(fā)揮積極作用。”劉洪玉說(shuō)。
在中山大學(xué)南方學(xué)院房地產(chǎn)系系主任廖俊平看來(lái)，幾個(gè)城市先后出臺(tái)調(diào)控政策，抑制投機(jī)投資需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，有助于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
廖俊平分析，部分城市實(shí)施了限購(gòu)措施，直接遏制過(guò)快增長(zhǎng)的購(gòu)房需求；通過(guò)提高購(gòu)房首付比例，特別是提高了二套房首付比例，不僅直接減少購(gòu)房需求，還能降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)；此外，多地嚴(yán)厲打擊炒買(mǎi)炒賣(mài)，哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，這是最?lèi)毫拥男袨椋彩亲钤搰?yán)厲監(jiān)管的。
樓市穩(wěn)預(yù)期尚需增加住房土地供應(yīng)
多地房?jī)r(jià)上漲，凸顯樓市供求關(guān)系的不平衡。專(zhuān)家建議政府應(yīng)切實(shí)增加住房用地供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
“對(duì)熱點(diǎn)城市而言，在需求上升的情況下，通過(guò)增加住房供應(yīng)，是可以部分地緩解供需矛盾的。”廖俊平認(rèn)為，政府通過(guò)適當(dāng)增加土地供應(yīng)，并完善相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套，吸納市場(chǎng)需求，是緩解供需矛盾、平抑市場(chǎng)價(jià)格的長(zhǎng)遠(yuǎn)之道。
劉洪玉分析，從公開(kāi)數(shù)據(jù)看，有的城市實(shí)際土地供應(yīng)量不到供應(yīng)計(jì)劃的兩成，應(yīng)加大土地供應(yīng)督查，讓這些城市把土地供應(yīng)計(jì)劃真正落實(shí)到位。
“土地供應(yīng)規(guī)模，要根據(jù)住房需求確定，并向社會(huì)公布。未來(lái)幾年的土地供應(yīng)計(jì)劃也應(yīng)當(dāng)一次性公布，從根本上穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。”劉洪玉說(shuō)。
廖俊平說(shuō)，大眾的市場(chǎng)預(yù)期任其發(fā)展是可以自我實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)所有的人都預(yù)計(jì)某種商品價(jià)格上漲，就會(huì)蜂擁爭(zhēng)搶這種商品，令其價(jià)格果真大幅上漲。在這種情況下，對(duì)市場(chǎng)適當(dāng)?shù)厥┮酝饬?，及時(shí)阻斷這種預(yù)期自我驗(yàn)證的傳導(dǎo)過(guò)程，有利于市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。政府及時(shí)采取調(diào)控措施，就是對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的積極引導(dǎo)。作為市場(chǎng)的重要參與者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該有更專(zhuān)業(yè)的態(tài)度，更自覺(jué)地維護(hù)市場(chǎng)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。
樓市調(diào)控要防泡沫、因城施策
受實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)率下滑、人民幣貶值預(yù)期等因素影響，近期一些投機(jī)投資性資金大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。專(zhuān)家建議，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金加大監(jiān)管，防控樓市風(fēng)險(xiǎn)和泡沫。
劉洪玉認(rèn)為，目前參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的除了開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金外，還有銀行、債券、證券、理財(cái)產(chǎn)品、信托計(jì)劃、資管計(jì)劃、保險(xiǎn)等資金通過(guò)參與競(jìng)拍土地、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等多種渠道流入，再加上購(gòu)買(mǎi)端的個(gè)人住房貸款、各種消費(fèi)貸款以及其他融資變相為購(gòu)房資金等，甚至一些投資機(jī)構(gòu)包括一些新三板上市公司融來(lái)的資金，也直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。金融部門(mén)應(yīng)當(dāng)加大這方面的監(jiān)管，引導(dǎo)更多的資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
此外，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)明顯。一方面，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，特別是珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀地區(qū)部分城市，以及內(nèi)地一些區(qū)域性中心城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快；另一方面，東北、西北、西南地區(qū)多數(shù)城市市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，一些三四線(xiàn)城市特別是縣城庫(kù)存壓力仍然較大。
針對(duì)市場(chǎng)分化，廖俊平建議，房地產(chǎn)調(diào)控必須實(shí)行分類(lèi)指導(dǎo)，因城施策。熱點(diǎn)城市的調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是控房?jī)r(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)、防泡沫，三四線(xiàn)城市和縣城的重點(diǎn)依然是去庫(kù)存。
